未成年子女买房问题

　　摘要：随着我国市场经济的提升，房地产市场也蓬勃发展。商品房买卖合同作为商品房买卖活动的组成部分发挥着重要的作用。但是，近年来围绕着商品房买卖合同所发生的纠纷与诉讼也日益增加，在全部房地产纠纷中占有非常大的比重，其中未成年子女买房问题造成的问题就较为常见，未成年子女买房问题主要体现在房屋合同问题，文章以具体案例进行分析，对所学的理论进行深入研究。1nk知览论文网

　　关键词：未成年子女;买房;房屋销售1nk知览论文网

　　随着我国房地产市场快速发展，我国在房地产市场管理当中增加了一系列的调控措施，在并且进行严格的限购措施，部分人员在实际的买房过程当中，为了避免限购行为，利用未成年子女进行房屋购买行为，但是还存在较多的法律纠纷。在未成年子女买房过程当中，必须遵循合同法的有关要求。1nk知览论文网

　　1、相关案例收集情况1nk知览论文网

　　案例一：王倍林、谈敏超系夫妻关系，于2008年10月4日生一子王某。2000年11月7日与2010年8月16日，王倍林、谈敏超已购买了两套商品房，且均办理了房屋所有权证书。2011年8月29日，王倍林、谈敏超共同至嘉南公司售楼处以王某的名义与嘉南公司签订合同。并支付了300000元购房款。后经嘉南公司向王某发出付款通知要求按约定分期付余款，王倍林、谈敏超收到通知后分文未付。2012年4月16日，嘉南公司向王某发出解除合同告知函，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告王某、王倍林、谈敏超同意解除合同，并要求返还已付房款，但不同意支付违约金。1nk知览论文网

　　案例二：张某购买一套徐汇区房子没有顺利完成，原因是这样的：房东是一家三口，但小孩女方和前夫生的，是未成年人。《房屋买卖合同》是女方代小孩签的，签好合同，付了首付，银行贷款审批通过后，我们一起去办过户时被房地产交易中心告知，房屋产权人之一的小孩属于未成年人，未成年人名下房产只有一个监护人到场不能办理过户手续，致当日交易过户手续无法办理。于是，女方就找前夫商量过户，前夫知道断然拒绝，聘请律师发律师函主张买卖合同无效，要求终止交易。无奈张某通过介绍找到杨东律师，诉讼到法院，请求依法判决。1nk知览论文网

　　2、相关案例的司法立场及其理由归纳1nk知览论文网

　　案例一：江苏省无锡市高新技术产业开发区人民法院经审理认为:关于合同相对方是子女还是父母这一问题，本案中合同的相对性应该根据实际购买人以及买卖双方的真实意图来确定，而不是仅仅依据合同形式上的甲方乙方来确定合同相对人，根据有关政策所签署有效，根据《中华人民共和合同法》判决如下:解除双方签订的商品房买卖合同，由主倍林、谈敏超向嘉南公司支付违约金。后王某、王倍林、谈敏超持原审答辩意见提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之定，于2013年6月26日作出终审判决:驳回上诉，维持原判。1nk知览论文网

　　案例二：一审法院判决，将房屋产权过户到张某名下，过户发生的费用按照国家规定各自承担;并要求支付拖延交易的违约金日万分之五。上诉至中院，二审维持原判。1nk知览论文网

　　3、相关案例比较评价1nk知览论文网

　　在未成年子女买房的过程当中，有关双方必须充分的了解未成年子女的购买意愿，主要是按照购买意愿进行房屋购买。另外在未成年子女买房上，我国《民法》明确规定了房屋购买必须是在法定范围内，如果不在法定范围之内，必须有相关人进行监督的情况下履行，因此在购买过程当中，双方必须要了解《合同法》有关要求进行未成年子女房屋购买行为。案例一在实际的法律程序上，首先是必须尊重相关法律法规，在法律法规的允许条件下进行未成年的房屋购买，另外在合同的管理当中，要充分的尊重购房主体的意愿，只有在了解意愿的基础上进行房屋购买，不能只是依据有关合同进行购买。另外在案例二当中，未成年人无民事责任的人员，只要有一个监护人同意即可，不需要两个监护人同时同意。在本次的案例当中，政府部门要加强实际的审查过程。对登记备案的商品房买卖合同进行严格的审核，对带有欺诈、显失公平的合同将不予审核备案，并及时通知商品房购买者。也就是说，对商品房买卖合同的内容应进行实质审查，而不仅仅是进行形式审查，使之流于形式。实践中,有的开发商申报销售商品房的条件本不具备,而有关主管部门却会给予变通批准,有的开发商售房时建设与销售手续本不齐全,有关主管部门明知却仍然睁一只眼闭一只眼,客观上纵容了不法开发商的投机经营,使得霸王条款大行其道，这显然是不利于有效预防商品房买卖合同纠纷的。1nk知览论文网

　　4、该选题研究展望1nk知览论文网

　　随着我国房地产市场快速发展，我国在房地产市场管理当中增加了一系列的调控措施，在并且进行严格的限购措施，部分人员在实际的买房过程当中，为了避免限购行为，利用未成年子女进行房屋购买行为，但是还存在较多的法律纠纷。在未成年子女买房过程当中，必须遵循合同法的有关要求。1nk知览论文网

　　商品房买卖合同在商品房交易中发挥着重要的、不可替代的作用，具体表现在以下两个方面：第一、商品房买卖合同明确了双方的权利义务。在现代社会中，权利和义务是对等了，落实到商品房买卖中，买收房承担着按时支付首付款、按揭的义务，出卖方承担着按时按质交房、及时办证的义务，对方的义务恰恰是自己的权利。将双方权利义务写入合同当中，有利于买卖双方恪守合同的约定，履行合同的义务，同时在自己的权益受到侵犯时，可以依据合同相应的款项追究违约方的责任，有利于商品房买卖这一商事行为顺利进行，对于我国房地产行业的健全与稳定大有裨益。第二、商品房买卖合同是国家了解我国商品房市场动态的重要依据。众所周知，商品房买卖合同签订后，还需要到国家有关部门备案登记，通过登记备案，行政机关不仅可以监督该项交易是否合法合规，同时能够及时掌握各地房地产市场的动态，并据以制定房地产市场的相关政策，从宏观上确保我国房地产行业健康稳健的发展，为我国经济提升创造有利的环境。1nk知览论文网

　　在本次的未成年子女买房纠纷过程当中，应该在实际的管理过程当中，采取针对针对的延伸管理措施，确保房地产市场的稳定有效运行。1nk知览论文网

　　随着我国社会主义法治体系的不断完善，法律得到更为广泛的普及，广大人民群众的法律意识也有了较大的提高。但是，总体而言，我国的法律在现阶段仍然是阳春白雪而不是下里巴人，许多普通民众的法律意识仍然很淡薄，对于一些涉及自身利益的问题，在事前不能很好的预防，在时候不能有效的救济，最终导致自己蒙受了许多损失，利益遭受了不当的侵害。事实上，我国现阶段针对商品房买卖已经出台了许多法律法规，一些具体规定普通民众如果有效的运用都能很好的防止自己的权益遭受侵犯。在未成年买房过程当中必须。了解国家关于格式合同的有关规定。事实上，我国现行法对格式合同做出了较为严格的约束，这些规定很值得房屋购买者去了解。首先，依据《合同法》的规定，对于那些存在不合理、胁迫或者让当事人存在重大误解、显失公平的“霸王条款”，购房者都是可以请求仲裁机关或人民法院予以撤销的。其次，对于格式条款，开发商还有提示和说明的义务，依据《合同法》第39条的规定，开发商在订立商品房买卖合同时，未对一些格式条款进行说明和提示时，该条款的效力将会被否认。最后，即便是购房者签订了含有对自己不利的格式条款的商品房买卖合同时，也不意味着购房者完全处于被动地位，因为根据《合同法》第41条的规定，当格式条款出现争议和不同的解释时，应当做出对提供者不利的解释，这也就意味着应当做出对开发商不利的解释。在未成年子女买房的过程当中，有关双方必须充分的了解未成年子女的购买意愿，主要是按照购买意愿进行房屋购买。另外在未成年子女买房上，我国《民法》明确规定了房屋购买必须是在法定范围内，如果不在法定范围之内，必须有相关人进行监督的情况下履行，因此在购买过程当中，双方必须要了解《合同法》有关要求进行未成年子女房屋购买行为。1nk知览论文网

　　综上所述，在实际的法律程序上，要必须尊重相关法律法规，在法律法规的允许条件下进行未成年的房屋购买，合同的管理当中，要充分的尊重购房主体的意愿，只有在了解意愿的基础上进行房屋购买，不能只是依据有关合同进行购买。提升公民法律意识不仅是预防房地产合同纠纷的关键，也是遭受不法侵犯后通过法律途径寻求救济的明智之举，也只有民众提升了法律意识，才能从长远的角度促使我国房地产行业朝着健康、理性的良性方向发展。1nk知览论文网

　　参考文献：1nk知览论文网

　　[1]木子叶.房产过户给子女,怎样最划算[J].工友,2017(01):60.1nk知览论文网

　　[2].未成年人买房也可办按揭[J].新疆人大(汉文),2011(03):41.1nk知览论文网

　　[3].律师说“法”未成年人买房如何操作[J].家庭教育,2005(09):42.1nk知览论文网

　　[4]宋忠升.解析购房合同的有关问题[J].招商周刊,2003(15):54.1nk知览论文网

　　[5]许云.以未成年人名义买房如何申请贷款[J].北京房地产,2001(09):32.1nk知览论文网
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